住みたい場所を手に入れる「農地転用」という方法

conversion of agricultural land

「住みたい場所」の条件で意外に多い「分譲地じゃない」はそこそこハードルが高い

いちがいに土地探し、と言っても「住みたい場所」をいざ真剣に探すとなると・・・悩むところですね。

相談に来られたお客様から聞く言葉は、

・分譲地じゃない
・両隣りから離れている
・緑の多い場所
・市街地でなくて郊外で・・・

これらは提出できる情報として揃える、となると、普通の不動産屋としてはちょっと、そこそこハードルが上がる条件です。。

家を建てるといっても、どこにでも建てられる訳ではないとなんとなく分かっている方も多いかと思います。
分譲地は諸々の「建てられない条件」を無くし、住みやすい下地(下水や排水の確保など)をつくって色々クリア(個別にやろうとすると結構なお金がかかっちゃう)して、「お買い求めしやすくした土地」なんですね。

だからこそ売り出されるわけで、もちろん住みやすくはあるのですが、なぜかユーラップ に相談をいただけるお客様のご要望として多い条件「分譲地じゃない・・」の意図や意味はよくわかるつもりです。

普通ハードルが高い条件なのですが、私(ユーラップ の藁科)としては 「緑の多い場所」・・・などの条件などを聞いた時から「ああ、きっとこういうとこ住みたいんだろうな・・」とイメージが膨らんで走り出してしまいます。

住みたい場所を諦めないために・・知っておきたい方法「農地転用」

基本的に分譲地でなく、緑が多く、両隣が遠い・・ などの条件をみたしてくるのはひとえに”いわゆる田舎にある物件”か、市街地でも”農地”や”空き地に挟まれたような土地”が主となってくるでしょう。

たとえば土地を大きく分けて「農地」と「宅地」というように分けてみた場合、一目見れば農地と分かる場合もあれば、謄本を調べて”地目を見てみないと分からない場合”も有ります。

土地には、表面的な見た目には分からない、使用上の目的が決められています。

農地 = 農作を目的とする
宅地 = 住宅を建てる事を目的とする

なので、農地は基本的には農作物を作る目的でしか使用できず、そこに家を建てることはできません

しかし、だからといって、
もし気に入った土地が郊外(山間部に近い)の農地だったとしてもガッカリする事はありません。

例外として
農地のままでも家を建つ事ができる場合」があること、または「農地転用」という許可申請をすることによって建てられる場合もあります。

農地転用とは・・

「農地を農地以外の土地にすること」を言い、言い換えれば耕作の目的に供される土地を耕作の目的に供さない土地にすることです。

この「耕作の目的に供される土地」には、現に耕作されている土地はもちろん、耕作されていなくとも耕作しようとすればいつでも耕作できるような土地(休耕地、不耕作地)も含まれます。

「農地の転用」を具体的に説明すると、農地に区画形質の変更を加えて、住宅、工場、店舗、学校、病院等の施設用地や道路、水路等の用地にする場合はもとより、農地の形質には何ら変更を加えない場合でも、駐車場や資材置場など、人の意思によって農地を耕作の目的に供さない状態にする場合には、「農地の転用」に該当します。

「権利」とは、所有権、地上権、質権、使用貸借による権利、賃借権などを言います。

https://www.pref.shizuoka.jp/sangyou/sa-470/nouchi_tenyou.html

ただし、

・市街化区域より場所、周辺環境により許可基準の難易度が上がる
・地目変更地盤改良、造成、ライフラインの新設等、すでに整備されている分譲地に比べたら時間と費用がかかる
・銀行融資の事前確認も必要

などの留意点があるという事を理解しておいて下さい。

でも、許可に多少時間がかかるとしても、多少面倒な作業を必要としても、多少経費に費用がかかるとしても、その分市街地より多くは土地価格そのものが安い場合があるので、色々な決めポイントがある中でもより「住みたい場所」を重視される事をおすすめします。

ユーラップ では対応件数も多く得意な種類の対応になりますので、ぜひお気軽にご相談くださいね。